不動産相続と
空き家や空き地の売却

不動産相続と空き家や空き地の売却

相続物件や空き家の対処に困ったらすぐにご相談ください

相続した不動産をどうすればいいのかわからない、という方は多いです。しかし「わからないから」「面倒だから」と放置しておくのは、デメリットにしかならないことをご存知でしょうか。相続物件や空き家を所有していて、活用方法もなく対処に困っているという方は、できるだけ早く当社にご相談ください。最善策を一緒に考えましょう。

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不動産相続と空き家や空き地の売却

相続手続き完全版事前に知って円満解決！
トラブル事例と対応策空き家放置はメリットなし解体にももちろん
費用がかかります活用・売却
2つの選択相続物件でお悩みの方へ

相続手続き完全版

まず把握しておいてほしい！相続手続きの流れ

家族が亡くなることは悲しいことですが、遺族は悲しむと同時に、相続手続きなどに追われなければなりません。なぜなら、手続きのなかには期限が設定してあるものもあるからです。まず行うのは、死亡届の提出です。そこから年金や保険、各種名義変更など、14日以内に行わなければならない手続きを進めます。それが終わってから、初めて遺産相続の分与が始まるのです。ここでは、不動産の相続に注目して解説していきます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

流れ	手続き・行うこと	内容
1	遺言書の有無や種類を確認	被相続人の意思が反映される相続内容があるのかを確認する
2	相続人の調査	相続人をすべて洗い出す
3	相続財産の調査	相続財産を確定させる
4	限定承認と相続放棄	申し立て手続きは家庭裁判所で行う
5	遺産分割協議	相続人全員で相続財産の分け方を話し合い、合意したら遺産分割協議書を作成する
6	相続登記	相続した不動産の名義を変更する相続した不動産の名義を変更する
7	相続税の申告	被相続人が死亡してから10ヶ月以内に相続税の申告と納税を済ませる

不動産相続の手続きには期限がある！

不動産相続の手続きにおける「相続登記」と「相続税の申告・納付」は、被相続人が死亡してから10ヶ月以内に行わなければなりません。そうなると、相続人の確定や遺産分割協議は、それ以前に完了させておく必要があります。相続登記の手続きは、非常に複雑で専門的な知識を要するため、司法書士に依頼するのが一般的です。

相続登記の手続き

提出先	法務局（不動産のある地域の管轄）
費用	登録免許税（不動産固定資産税評価額の0.4％）司法書士報酬
用意するもの	登記申請書.4％）故人の戸籍謄本故人の住民票除票または戸籍附票相続人の戸籍謄本遺産分割協議書印鑑証明遺言書　など

相続税の負担が大きいという方は、基礎控除を活用しましょう。また、そのほかにも併用可能な特例や控除があるため、対象となるものを確認しておくことをおすすめします。

相続税の基礎控除額	3,000万円＋相続人の人数×600万円

※表は左右にスクロールして確認することができます。

併用可能な特例や控除	主なもの	説明
課税価格の特例	小規模宅地等の特例	相続税がかかる財産の価格を減らすことができる
課税価格からの控除	遺産に係る基礎控除	相続税がかかる財産の価格を減らすことができる
税額からの控除	配偶者の税額軽減未成年者控除障害者控除相次相続控除贈与税額控除	相続税額から差し引ける
非課税限度額のある財産	生命保険金、死亡保険金	非課税限度額までは相続税がかからない

ご存知ですか？相続登記が義務化されました

遺言による場合を含んで、不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から「3年以内」に相続登記の申請をしなければなりません。また、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、遺産分割協議の成立によって不動産を取得した相続人は、その内容を踏まえた登記の申請の必須となります。正当な理由なく申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがありますのでお気を付けください。

正当な理由: ⑴相続登記を放置したことにより、相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要した
⑵遺言の有効性や遺産の範囲などで争われている
⑶請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるなど

事前に知って円満解決！トラブル事例と対応策

親が残した遺産のほとんどが不動産だったため、分割するのにも困り、相続税の負担も大きかった: 解決策：誰が何を相続するのかを遺言書に記載しておきます。また、自宅以外に活用されていない不動産を所有していた場合は、事前に売却しておくと遺産となる不動産が減るため、トラブル回避につながるでしょう。

親が亡くなったので実家を相続し、売却しようとしたら名義人が祖父だった。つまり、父は祖父の死亡時に相続登記することなく、名義変更がされていなかった。: 解決策：相続登記されていない不動産を子孫が売却することは、多大な労力を使う手続きと確認作業を行わなければならないため、非常に困難です。このようなことから、令和6年10月から、相続登記の義務化が決定しました。

遺言書に自分への分割分が有利になるように記載されていたが、その後を考えると財産の多さよりも家族間の信頼関係のほうを大切にしたい。: 解決策：相続分を譲渡することで「法律上の権利割合」を家族に譲り渡すことが可能です。正確な相続分は、遺産分割協議で決定します。

親が認知症を患ってしまい、施設への入居が決まった。誰もいなくなった実家を売却しようとしたが、所有権を持つのは認知症の親なので、契約能力がなく売却できない。: 解決策：親が元気なうちに家族信託をしておくことで、親の契約能力や意思確認が不能になっても、子がその不動産を売却したり、活用したりすることが可能です。

空き家放置はメリットなし

家は、人が住まなくなるとたちまち老朽化してしまうものです。老朽化した空き家は税負担が増えるだけでなく、周囲に危険を及ぼす可能性も秘めています。見た目も良くないため、街の景観を損ない、その結果として治安の悪さへとつながってしまう可能性もあります。

庭木が荒れ、外観が雑然としてくると、不法投棄を行う人が増えるかもしれません。そうして敷地全体が人の近づけない雰囲気になれば、そこを犯罪者の隠れ家にされてしまうこともあるでしょう。こうして周囲への悪影響が増えていくと「特定空き家」に指定されてしまいます。固定資産税の増税や勧告、最終的には強制撤去となり、所有者を心身ともに疲れさせてしまう結果となります。

PICK UP

活用しよう！空き家売却の譲渡所得の3,000万円特別控除

不動産を相続したが、住む予定がなく空き家になっている物件があった場合、それを売却すると譲渡所得の3,000万円控除が適用される可能性もあります。つまり、売却して得た利益が3,000万円を越えなければ、譲渡所得税が加算されなくなるのです。耐震基準を満たした家が対象になります。また、この特例の適用期限は2023年の12月31日までなので、活用したい方はお早めに売却・手続きを進めましょう。

解体にももちろん費用がかかります

解体費用がいくらかかるか知っていますか？

建物を解体して土地として売却するためには、解体費がいくらかかるかを確認しましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

建物の種類	20坪	40坪	60坪	80坪
木造	62～130万円	124～260万円	168～390万円	248～520万円
鉄骨造	68～140万円	136～280万円	204～420万円	272～560万円
RC造り	70～160万円	140～320万円	210～480万円	280～640万円

解体の判断に迷ったら不動産のプロに相談しよう

「土地として売るほうが、買い手がつきやすいはず」と考えて、安易に解体することはおすすめできません。なぜなら、立地や建物の状態によっては、更地にしないほうが高く売れる可能性もあるからです。また、解体費も決して安い金額ではありません。売却する際に解体の必要性に迷ったら、不動産会社へ相談しましょう。素人ではわかりにくい建物の価値を見出すなど、アプローチポイントや売却方法を提案してくれます。

活用・売却　2つの選択

所有している相続物件がきれいな状態であれば、賃貸として活用することが可能です。リフォームやリノベーションを実施し、コンセプトを明確にすることで、早期に借り手が見つかる可能性もあります。建物が古い場合は、賃貸以外の活用方法も検討しましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

活用方法	概要
居住用賃貸	個人を対象に賃貸に出す
福祉・高齢者用サービス施設	居住型高齢者福祉施設やデイサービスなど
トランクルーム	建物を改装し、収納スペースとして区分する
レンタルスペース	内装を整え、さまざまなケースに活用できる部屋を用意する
駐車場	建物を解体して駐車場やコインパーキングにする
コインランドリー	初期費用はかかるが、収益性が高い
商業地利用	商業地として定期借地で事業者に土地を貸し、コンビニエンスストアなどにする
資材置き場など	山林の場合は現場作業所や資材置き場として利用
自動販売機設置	複数の自動販売機を設置